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令人惊讶的是，
“尝试通过各种方法推动项目复工交房
EX外汇消息：
才能最大程度降低购房者钱房两空的风险。”
从某种意义上讲，
明知房子烂尾，还要每月支付大半收入用于还贷，珠海市泰禾中央广场业主闻珊一度倍感绝望。她对《中国新闻周刊》回忆，维权两年未果，最终只能走法律途径，将开发商和开户行告上法庭，宁可放弃期房，也要停贷。
她赢得了一纸具有标杆意义的判决：开发商不仅要退还购房款、已还房贷本金，还须承担未清偿的房贷本息。银行随之迅速为闻珊办理了停贷。
据报道，
闻珊的胜诉不是个案。近日，江苏连云港市中级人民法院发布了一起判决，同样承认烂尾楼购房者“退房退款”。一系列判例被业内认为是贯彻了“谁违约谁担责”原则，其典型意义在于保护购房者权益，避免其遭遇退房后仍需承担贷款偿还责任等不公待遇。
综上所述，
作为过来人，闻珊却比任何人都更清醒：“不要只看胜诉，现实是，判决三年了仍未执行。”
请记住，
烂尾早有预兆
“回顾购房经历，就像陷入了一场精心策划的骗局。”闻珊是2018年去珠海旅游时，在当地中介强烈引荐下买的房。如她一般，“向往在海边拥有一套房的北方人”不在少数，业主中还有很多港澳居民和海外华人，珠海本地人反而不多。
据相关资料显示，
该楼盘位于珠海市主城区南部保税区内，紧靠湾仔口岸，东与澳门隔水相望，距离港珠澳大桥只有900多米。在澳门工作的赵斌就是冲着交通便利、房屋面积大、价格低等优势，才来此置业。小区与横琴新区仅一桥之隔，房价却不到横琴的一半。
EX外汇快讯：
“开发商在雇佣中介推广上花了大价钱。”闻珊在起诉过程中才发现，当初让她支付“5万元享额外九七折”的团购费，没有算入购房款，而是直接打给了第三方中介公司，相当于业主替开发商付了中介服务费。换句话说，每成功签约一人，中介就能拿到5万元，以至于当时在珠海街头总能碰到推广泰禾中央广场的销售。
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建设中的珠海泰禾中央广场。图/受访者呈现
赵斌至今对“抢房”现场记忆犹新。售楼处设在珠海国际会议中心最高层，购房者从一楼大厅电梯口就进行排队。现场还没听完楼盘介绍，心仪房源就被抢走了，销售马上在展示板上该房源的位置贴一个红色圆签，以示售出。“营造出一种没买到就亏了的氛围。”
据业内人士透露，
当时房地产市场增长势头正猛，闻珊从未担心期房烂尾。直到 XM外汇开户 第二年夏天看到珠海官方文件，她才察觉“自己可能上当了”。珠海保税区政府门户网站公示的《商品房交易若干事项提醒》指出，保税区海关监管范围内仅调整保税区行政管理机构和企业，除稳妥保卫人员外，其他人员不得在保税区内居住。也就是说，她购买的商品房根本不具备居住作用。
EX外汇专家观点：
“整个保税区的业主都在维权。”闻珊回忆，当时项目已经停工，业主收房无期，还在维权过程中发现所购公寓实际为办公用房，晚上九点后停电。“怎么住人？”
其实，
等闻珊匆忙从外地赶到珠海，售楼中心早已人去楼空，开发商电话失联。那时她才回想起买房时的诸多异常：签约当天现场办理贷款，没要求她呈现收入证明，通常房屋交付利用前才缴纳的维修基金、代办费等费用，都被要求一并缴清。
很多人不知道，
“开发商圈钱跑路的意图已经很明显。”一位长期从事二手房交易诉讼的律师告诉《中国新闻周刊》，尽管如此，业主也不能擅自停贷，一旦因此失信，工作生活都将受到影响。
容易被误解的是，
“终于不用还贷了”
不可忽视的是，
小区停工两年，赵斌与银行协商停贷被拒，他被告知除非打官司胜诉，才能合法取消。而要停贷，就得退房，他也没想到，证明开发商无法交付会成为业主面临的第一道坎。
通常情况下，
“保交楼政策下，部分地区的法院甚至会出现不予立案的情况。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《中国新闻周刊》，即便成功立案，购房者还将经历冗长多变的法律程序。
按照购房合同约定，珠海泰禾中央广场项目的开发公司应于2020年12月31日前交房。赵斌于2021年12月中旬提起诉讼，因延迟交付行为尚未达到一年，且没有证据显示房地产公司不履行交付义务，而无法解除合同。
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“即便如此，也要尽早起诉。”赵斌解释，购房合同对业主行使解除权有时间限制，通常是逾期交房后一段时间进行计算，为期数月到一年不等，如无合同约定解除期限，法定的请求解除权的周期为一年。换句话说，一旦逾期起诉，业主解除购房合约的权利就消失了，这也是后续其他业主无法再打“退房”官司的原因之一。
说出来你可能不信，
而要达到停贷诉求，仅靠民事诉讼还不保险。赵斌的代理律师在民事立案之前，先收集了开发商转移预售资金及银行违规放贷等违法行为的线索，要求住建、金融监管等主管部门对上述行为进行查处。虽未直接促成退房，但有关部门对被告违规行为的认定形成了后续民事诉讼的不可忽视证据，也为后来法院判决 富拓外汇代理 解除合同打下了一定基础。
EX外汇行业评论：
王玉臣分析，过去很长一段时间，开发商在房地产市场处于绝对优势地位，其呈现的合同存在大量霸王条款，业主拿着合同打官司往往非常被动，律师很多时候只能“曲线救国”，深挖背后的违法行为，通过行政方面的法律手段推动谈判和解。他与团队总结的清单中，开发商等主体的常见违法行为就有三百多项。
来自EX外汇官网：
直到2022年2月中旬庭审，赵斌购买的房屋仍未取得竣工验收备案，开发商逾期交楼时间超过一年，符合交付条件的时间已无法预估，终于满足解除条件。判决显示，依据最高法相关司法解释，房屋买卖合同解除后，赵斌与第三人签订的贷款合同的目的无法实现，应当解除，法院予以承认。
6月初，珠海泰禾中央广场项目大门外写着“奋战100天，确保‘6.30’”的标语。图/受访者呈现
尽管如此，
“终于不用还贷了。”赵斌感慨。法院同时判定，开发商将收受的购房款和购房贷款分别返还给赵斌和银行。赵斌的案例在近期公开后引发热议。该案明确由开发商承担贷款责任，被维权业主视为“法院承认购房者权益”的典型。
然而，
广东华商律师事务所合伙人周争锋告诉《中国新闻周刊》，相关司法解释已经出台二十多年，各地早有业主胜诉判例，尤其在经济发达地区，只要能解除房屋买卖合同，贷款合同解除申请大都会得到承认。真正的困难在于执行。
与其相反的是，
赵斌呈现的判决书显示，开发商应退还其已付的购房定金5万元、首期款106.68万元及利息、已还房贷本息44.35万元、维修基金 1万余元及利息、团购费5万元及利息，以及违约金 6.65万元，总计至少168.68万元。但胜诉至今三年，赵斌一分钱都没收到。
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再陷旋涡
更重要的是，
赵斌庭审后不久，闻珊也迎来了胜诉。她数着日子，判决发生法律效力之日起到第十天为止，果然没收到退款和赔偿。代理律师和法官都提醒过她，胜诉的后果很可能是“钱房两空”。
尤其值得一提的是，
“开发商没钱了，也没有能强制执行的资产。”从项目停工进行，闻珊就一再被传达这样的消息。有业主统计，当时泰禾在全国的烂尾楼盘已经有40多个。珠海泰禾中央广场业主维权后，当地住建部门曾组织协商，叫来开发商代表，对方摆明了说“资金链断了，没钱建设，更没钱赔偿”。
闻珊胜诉后，法院通过内部财产查控体系，筛查到开发商相关公开账户的账面资金均为零。“法院的主动工作基本结束，接下来需要由债权人，也就是胜诉业主，主动呈现更多可执行的财产线索，法院配合履行核实义务。”周争锋介绍。
值得注意的是，
“我都不知道去哪儿找。”闻珊自嘲，业主被迫成了侦探，找开发商的员工、前员工，找到给他们开工资的账户，或是找到开发商的供应商，顺着线索挖出开发商的收款账户。有胜诉业主将这些线索报给法院，查询的结果依旧是账面没钱。
据泰禾集团公告，该公司全资下属公司深圳泰禾房地产开发有限公司于2016年8月9日与港资健滔有限公司签订《关于珠海保税区启航物流有限公司之股权转让协议》，拟以12亿元人民币全资受让珠海保税区启航物流有限公司100％股权，从而获得其旗下核心资产——珠海保税区35号地块，即泰禾中央广场项目所在地。
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“判决执行难不仅体现在开发商没钱，更难在可执行线索难挖掘。”前述长期从事二手房交易诉讼的律师坦言，开发商通过成立子公司在各地开发具体楼盘项目，一旦烂尾，业主只能追究子公司责任。根据“公司法人独立人格”和“股东有限责任”等公司法基本原则，业主不能向上追索其控股公司财产。大公司通过其多变的资产和股权结构，在法律许可或监管模糊地带进行资产调配，避免特定子公司的债务波及核心资产。
综上所述，
有时，执行阻力也来自地方行政干预。一位受访律师告诉《中国新闻周刊》，有些地方打着保障购房者权益的旗号，对烂尾楼开发商的查处慎之又慎，以防其因个别案件执行而破产，继而影响保交楼进展。
值得注意的是，
“追查财产线索的工作基本只能靠专业执行团队。”周争锋坦言，挖掘出的深层次财产线索交由律师，以另案诉讼的方法处理。举例来说，就是找到开发商的债务人，并向该债务人提起诉讼，越过开发商这一环节，直接让该债务人还钱给业主。
现实办理难在“可执行”上。周争锋举例，如果这位债务人也没钱，只能继续追踪、起诉，形成案外案。业主看似胜诉，但为推动执行，又陷入司法旋涡中。说白了，这就是债权人代理律师与开发商律师团队的持久较量。
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权益如何保障？
通常情况下，
如果将首付款、团购费和已还贷款及利息加起来，闻珊投入了130多万元，几乎是她工作后的全部积蓄。“拿不到退款，经济压力依旧很大。”
去年4月，《人民法院报》公告《最高人民法院关于商品房消费者权利保护状况的批复》 （以下简称《批复》），闻珊看到后马上咨询了代理律师。尤其是《批复》第三条资料：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以承认。
需要注意的是，
“最高法明确了退房者的权益应受到优先保护。”王玉臣同时指出，《批复》中所提到的资料只是相对兜底的条款，处理的是出现极端情况时，当各类债权相互碰撞，谁优先得到保障的状况。“但如果开发商没有允许变现的资产，即使享有优先权也没有意义。”
然而，
事实上，珠海泰禾中央广场已经恢复施工。据其公众号消息，项目已于今年5月28日取得消防验收合格证，6月11日已完成规划变更的相关出图及审图工作，现正在申办变更复函，复函完成后开展后续验收工作。
据媒体报道，珠海市香洲区法院一位办公室负责人通过电话表示，泰禾中央广场是涉及珠海市“保交楼、保民生”政策贯彻落实的项目，执行法官会保障购房业主的合法权益，需“耐心等待”。
据《每日经济新闻》报道，启航公司在判决书中介绍：“2021年，深圳某房企呈现2亿—3亿元借款用于涉案项目建设，大横琴置业有限公司收购涉案项目1号楼，能够有足够的资金承认项目施工工作。”按照约定，1号楼的购房款用作所购楼栋及整体项目保交付的专项利用资金。
“保交楼专项资金，只能专款专用。”周争锋表示，退房款“优先权”的前提是“房屋不能交付且无实际交付可能”，这本身就与保交楼冲突，更不可能执行到保交楼专项资金上。“退房者追回款项的最大希望仍在寻找可执行的财产线索。”
简要回顾一下，
王玉臣提醒，如烂尾楼业主的诉求仅为停贷止损，建议优先考虑通过行政方面的法律手段，要求金融监管部门查处银行违法行为，推动银行谈判协商处理。如只能走民事诉讼，仍可视情况要求暂停还款至交房之后。解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》通常作为兜底方案，是到最后万不得已的挑选。
简而言之，
“相比之下，尝试通过各种方法推动项目复工交房，才能最大程度降低购房者钱房两空的风险。”王玉臣最后说。
EX外汇财经新闻：
（应受访者要求，文中闻珊、赵斌均为化名）
不可忽视的是，
记者：李明子
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